主题：凑不齐买房首付要违约，定金怎么办？

2月份，刘先生买了位于房山近60多平米的一居室，总价320万，在新政前房屋核验和资格审查均已通过，就等着网签。政策调整后，北京无房却有外地贷款记录的刘先生变“二套”了，因无力承担多出来的80万首付，刘先生只能选择解约，可业主认定刘先生违约，并称不退还10万元定金。该怎么办？

凑不齐首付，买不成房子，连定金也要打水漂？

为了能在北京拥有自己的家，在京工作7年的刘先生，卖掉了安徽老家的房子，打算买北京一居室时当首付。

3月17日，北京楼市实时政策规定，首套房首付不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。有过贷款记录算2套，二套房普通自住房不低于60%，二套非普通自住房不低于80%，暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款。

“算了一下，首付多出了80万。”因实在凑不齐多出的钱，刘先生不得不放弃买房。商谈之后，业主也同意解除合同，但表示刘先生要承担违约责任，不退10万元定金。这样一来，没买成房子的刘先生，又陷入了“违约危机”。

经过小编了解得知，像刘先生遇到此类问题的只是违约现象的其中一种，新政后的违约的原因不仅是因为有多次贷款记录导致首付提高，还包括贷款比例减少，造成了购房者的资金缺口，以及购房资质不合格，失去购房资格。

2月至新政前，预计全市二手房成交量共计超过35000套，其中近30%属于尚无法办理网签的情形。

支招：政策变化属情势变更凑不齐首付款可退定金

对于好好说无效的违约情况，看来只能使用法律武器了。咱们一起看看律师们的“高招”。

政策的变化导致买方付不了款能否解除合同要回违约金，具体要看双方签订的合同是否有相关约定。如果买卖双方在签订的合同中对于新政的内容有约定，则按照约定执行。如果买卖双方在签订的合同中，对于新政的内容没有约定，购房政策的调整属于情势变更，买方支付不了购房款不构成违约。

如果买卖双方在积极履行合同的情况下，出现政策调整，属于情势变更，也就说不归责于买卖双方，是政策调整第三方的原因造成的合同不能继续履行，买卖双方均不承担违约责任。如果一方在签订合同后没有积极按照合同步骤履行，延迟履行，遇上政策性调整，那么延迟一方需承担违约责任。

总的来说，在处理新政后买家凑不齐首付买房的情况，首选和平协商，如果协商不成可以用法律维护自身合法的利益。